センヨウニワ

専用庭

マンション一階には専用庭がゆったり有れば良いのですが。土と緑が大事です。エコ社会の実現が待たれます。
専用庭は区分所有法では、共有部分ですが、自分で占有できるものです。
大事にこぎれいに使いましょう。

価値はありますが、東京では地方と違って１Ｆを嫌がる方も多いです。
「見られる」「泥棒がこわい」「前面道路や隣家で景観悪い」「庭に子供のボールが入る」などなどで・・・

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ミドリ


緑の小径こみち

空き地と空き地の間に緑の小径が、むだな都市空間が余裕と憩いをくれるんです。

今は建ペイ率ぎりぎりの建築が多く、せわしないです。行政の建築指導で緑地や樹木の㎡本数などで緑の環境維持に努力されているところもあります。

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カイネとウリネ

マンションの買値と売値


関西なら「値切る」のが常識・・というより価格交渉を前提に価格決めしていることが多いのですが。

2006年当時の首都圏での中古マンションの売値（登録価格）と買値（成約価格）の差が大きく変わってきていることが、５月17日の日経新聞第2部で特集されてます。

いわく１９９６年では売値の２０％ＯＦＦが買値だった。買い手市場でしたね。

ところが２００６年度はこの両者の差がたった６９万円に迫ってきたとあります。

ミニバブルで売り手市場になった証拠でしょうか。今後はマンション用地費、建築費もアップするので、しばらく価格上昇が続きそうですね。

０７年度に入って、東京２３区の前年同月比値上がり率は3月はなんと２３．６％アップですよ～

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（本稿は2006年の記載から）
よくある条件で買える相場は

先日の国土交通省の今年の地価発表はショッキング

世田谷区や目黒区など２３区内は、約１８％の値上がりとか。

今まで、物件が出るのを我慢してきた方には、つらい数字です。

今後は売主さんもこのあたりを踏まえて強気の値段付けになるでしょうね。

このマンション価格の基本となる「㎡あたり価格」を集計してみました。

条件としては買主側の要望が集中している
「築１０年」
「駅徒歩１０分」
「３LDKで６０～７０㎡」

のケースで一体いくらかを試算しましたので、ご覧下さい。
たとえばH19-3月現在では、お高い地域から並べると

①東横線（祐天寺～都立大学）は㎡９０万円くらい
②東急大井町線（等々力～自由が丘）は㎡８０万円くらい
③東急田園都市線（駒沢大学～用賀）は㎡８０万円くらい
④東急世田谷線（豪徳寺付近）は㎡７８万円くらい
⑤小田急小田原線（千歳船橋～成城学園）は㎡７５万円くらい
⑥京王線（千歳烏山～芦花公園）は㎡７０万円くらい
なお京王井の頭線は算出できないくらい、この条件の物件が出てきません。

ご予算が４０００万円だと６０㎡で⑥の京王線になります。

もし東急田園都市線や東横線などに住まわれるなら
「築年数を思い切って昭和４４年まで想定する」
「駅徒歩１５分やバス便を考える」などの対応が必要です。

もしくは「６０㎡未満」で広さを我慢し、利便性をとることでしょうか。

いずれにしても、悩ましい限りです。
①不動産に掘り出し物は無い！（購入に必要最低限の条件を考えておく）
②不動産は常に流れている！（決断や資金の準備を怠り無くし、すぐに物件を押さえること）
が重要でしょう。

「いいものがあれば・・」、「縁があれば・・・」は「何もしていないのと同じ」。時間と共に価格や金利が上がっていく現在であることを念頭に。

少しキツイですよね。

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管理費は高いか


中古マンションを買うときに、管理費（含む修繕積立金）は安い方が良いか？


管理費の価格についてですが、一般的に

①中古マンションの価値
価値の維持は、管理会社による「良好な管理」と、管理組合による「良好な運営」で決まるとも言われます。

②管理会社
営利企業ですから、当然管理費が適切に計上されるところには手間をかけます。

③管理費
日常的な掃除や点検や補修また管理組合総会運営などに消費されます。
一方、将来の１５年単位で行われる、大規模修繕費用（外壁塗装の塗り替え、排水や配管の修繕、電気系統の点検など）は毎月の各戸の積立金でのみ賄われます。
不足の場合は一時的に賛否を取った上で徴収することもあるようです。
要は維持のためには当然にメンテナンス（保守）が発生します。
たとえば車や工場設備と同じです。


④管理費と修繕費の合計額
毎月支払うので、安いに越したことはありませんが、これらの費用は「絶対確実にほぼどんなマンションでも」かかるもので、本来同じ広さや人員であれば、大きな差はありません。

⑤通常の管理費
築浅のものは６０㎡くらいなら管理費15000円+修繕費5000円＝20000円以上くらいからですが、これが昭和の古い建築になると修繕費の部分が15000円以上になります。マンション業者が新築を買いやすくするためにこうしている場合もあります。また建築後１０から１５年で数10万円を臨時徴収する管理組合もあります。

　結論は管理費などは競争価格で決まるようになってきており、安いから良いとはいえないし、高いから悪いとも言えません。賢い管理組合は住民の総意で相見積などで適正に決めるような時代になってきました。
以前は管理会社の言いなり価格の場合もありました。

うがった言い方をすれば、「管理費が高い」マンションは「運営が良い」マンションと考えても良いです。
良いマンションは流通させやすいといいます。

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マンション価格


求める中古マンションの価格を決めるのは

あなたが世田谷でマンションを買うときに、まず考えて欲しいのが１平方メートル（１へーべと呼称＝１㎡のこと）あたりの価格です。
各種の統計資料なども勉強されると、相場感覚が磨けます。

あなたが３０００万円の予算で、買えるマンションは細かい計算でなければ
⇒欲しい広さ（たとえば６０㎡）×㎡あたり価格（＠５０万）＝３０００万円で試算できます。

世田谷の新築マンションだと＠１００万円以上、中古なら昭和４４年などで＠４０万円くらいで、これだけの大きな差があります。
世田谷の中古マンションなら㎡あたり＠５０～８０万円くらいです。

この１㎡あたり＠（単価）は、何で決まるか・・・簡単です。
その土地のブランドで決まります。「成城」「深沢」「等々力」「自由が丘」などです。あとは「築年数」ですが、これは築浅１０年以内、中古住宅の特例がある２５年以内も重要です。

銀行から見て、担保価値があるマンションにだけ融資できます。処分したとしたときの価格が2000万円だと融資はたとえば９０％の1800が融資限度になるでしょう。

別途ご説明しました「耐震」を反映した昭和５６年以降なども重要ですので、この築２５年たったかどうかが価値を分けています。

この地域性と築年数でほとんど決まると思っても良いと思います。

その他、駅徒歩１０分を希望される方が多いですが、バス便必要なところ以外では単価であまり変わらないと見たほうが割り切りやすいです。

がんばってマクロ試算しておきましょうね。

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タワー

タワーマンション、多摩川沿い、写真は2006年当時のにこたま側を見たもので、野村不動産のタワーマンションだけでしたが、今は再開発がほぼ終わり大きなタワーマンションが林立するエリアに変貌しています。東急田園都市線「二子玉川玉川駅」や「玉川高島屋」などからエリアごとショッピングセンターとタワーマンション群に変わりました。

地域のブランドでマンション価格が大きく異なる。
これが現実です。

この写真は多摩川を挟んで、手前が川崎側です。向こう側は世田谷区側です。同じ６０㎡のマンションでも新築で４０００万円台と６０００万円台の差があるといわれています。

なぜなのかは、長い文化や風土や利便性またブランドイメージで決まってきます。もっといえばこの土地なら買ったマンションが「いくらで売れるか（売れたか）」で決まります。（売買事例）

判りやすく言えば、その土地の駐車場料金の差で、マンション価格の差がでてきます。
世田谷なら３万円の駐車場が川崎なら１．５万円ということもありますから。
（収益還元）

面白いのは市や区の境界を挟んで、マンション価格が住所表示で変わってくるということです。

住み易さとプランド価値をいい塩梅（あんばい）で考えて見ましょう。
ここで「ナゼ世田谷なの？」の強い意志も必要です。
だって、「狭くて近くて高いが便利」をとるか、「広くて遠くて安いが不便」の２者択一です。

困ったことですが「ここで迷われる方が多く決められず」「掘り出し物を待ちすぎてあきらめたり」
されるケースもあります。

青年期から壮年期から老年期（６０歳で住宅ローン完済）をどこでどうすごすのかのグランドデザインをしておきたいものですね。

マンションと地震


早いもので20年前の1月17日は阪神・淡路大地震（阪神大震災）の日でした。
私や家族が阪神間で暮らしていた頃の隣家や近くのマンションが倒壊し多数の方が亡くなられました。

天災は忘れた頃にやってくる（寺田寅彦）。

それからあの東北大地震による街ぐるみの災害が発生、暮らしのインフラとはの根本課題を全世界に突きつけたものでした。

　被害にあわれた方々や地域の、1日も早い復興と安寧な日々を祈念しております。

中古マンションの話題をご紹介していることもあり、改めてマンションと地震強度についてアップします。2006年時点ですが。（出典は愛知産業大学・建築学科藤木先生の「マンションの地震対策」（岩波新書）、「マンションにいつまで住めるのか」（平凡社新書）などの新聞記事より）

１）築年での耐震判断（マンション世代）
大きな地震発生による建築基準法の改正が重ねられてきました。
・第1世代マンション：S45（70)年以前
　⇒十勝沖地震：S43(68)年発生
　⇒S46(71)年建築基準法施工令改正
・第2世代マンション：S46-55(71-80)年の間
　⇒宮城県沖地震：78年発生
　⇒S56(81)年建築基準法施工令改正
・第3世代マンション：S56(81)年以降に建てられたもの
　⇒兵庫県南部地震:H7(95)年発生
・2005耐震偽造事件発生

２）「大破」の発生率：（株）東京カンテイによる
・第1世代での発生率は8.5%で圧倒的に多い。
・第2世代は2.3%、第3世代は0.3%
となっており、兵庫県南部の致命的な「大破」は、わずか2%である。

３）対応
・第１世代は良く吟味する。
・耐震補強されたものが良い。（が少ない）
・自分で考える（ピロティ型、渡り廊下構造、コやロやL型棟は損害を受けやすい）
・現地でのヒビ割れや地盤の種類などを自らも調べたり考えてみる。
・ハード面よりコミュニティとしてのソフトパワーの成熟したマンションが理想
・誰も保証はしてくれない自己責任といえる。
・共有部分の修復費用は居住者全員の負担となることも考えておくべきです。
・震災時は火災による煙のリスクや電気設備が作動しないことも多かったようだ。
　最近の最新鋭の高層マンションでも万全ではないこともある。
などなど、地震国日本では、まだ民間マンション分譲開始がS31(1956)年で、東京オリンピックのS39(64)年で最初のマンションブームが起きたというように、極めて歴史が浅い代物です。

（後日談）最近ではタワーマンションブームで土台に免震ゴムで支えた構造が多くなっている中で、Tゴム工業社の素材が規格ハズレという問題が発生しました。
免震マンションで地震には耐えられます・・という意味は建物が壊れない意味であって、居住者が負傷などしないとか閉じ込められないとかの保障をいっているわけだはありません。

倒壊はしませんが、「揺れます！」、ライフラインの断は「地震の規模次第」で決まります。という解釈が自然です。

また阪神大震災などで、マンション建設業者により倒壊差異があったのも事実だといわれていますが、公表はあまりされていません。居住者のマンション時価が風評被害にあうことを理由にしているようですが・・これでいいのかな国土交通省さま。


教訓１：天災は忘れた頃にやってくる（寺田寅彦）。
教訓２：想定外の天災ではなく、想定内の人災。

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